Diễn biến thị trường bất động sản 2022 khi dòng vốn tín dụng siết chặt

Hạn chế đầu cơ, bong bóng trong lĩnh vực bất động sản

Cuối năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó cảnh báo một số TCTD có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro gắn với xu hướng tăng nợ xấu nội bảng và tỷ lệ nợ tín dụng cấp cho kinh doanh bất động sản, hoặc mua trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Để đảm bảo an toàn hoạt động và hạn chế rủi ro, NHNN yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được giao thực hiện trong năm 2021.

Đặc biệt, NHNN đề nghị các TCTD kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản; tăng cường công tác thẩm định; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, tăng cường phân tích dự báo cung cầu thị trường, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn đang xảy ra tình trạng sốt đất; thận trọng trong việc thực hiện cấp tín dụng đối với các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao…

Với những chính sách nêu trên, NHNN đang quyết liệt thực hiện các biện pháp siết chặt dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản. Theo nhiều chuyên gia, việc kiểm soát này là giải pháp cần thiết nhằm giảm thiểu nguy cơ bong bóng bất động sản, ngăn chặn đầu cơ, giảm thiểu nợ xấu. Đồng thời, đây cũng là nỗ lực của Chính phủ trong việc giảm bớt khoảng cách giữa người mua và người bán bất động sản, để giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp trong xã hội trở thành hiện thực nhanh hơn.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, hiện tại nguồn cung trên thị trường bất động sản đang khan hiếm trầm trọng. Nguyên nhân dẫn đến thực tế này, bên cạnh luật lệ chồng chéo làm ách tắc quá trình cấp phép triển khai của nhiều dự án còn là hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí còn có quan điểm rằng, đây là thời điểm tốt để mua gom bất động sản, nên rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển lấy lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần thì lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng.

Vì vậy, theo TS. Nguyễn Minh Phong, việc kiểm soát chặt mức độ tập trung tín dụng đổ vào các doanh nghiệp bất động sản, thận trọng khi cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản là những biện pháp cần thiết để ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng cho rằng, với chính sách lần này chắc chắn sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, là yếu tố quan trọng góp phần “hạ nhiệt cơn sốt” bất động sản đang diễn ra trên cả nước.

Dẫn chứng là theo báo cáo thị trường tháng 12/2021 của Batdongsan.com.vn mới đây, mặc dù nhiều doanh nghiệp đua nhau tung khuyến mãi, cắt lỗ dịp cuối năm khiến lượng tin rao bán bất động sản tăng 7% so với tháng 11/2021 và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2020 nhưng mức độ quan tâm bất động sản lại giảm 3% so với tháng trước.

Trong đó tại Hà Nội, mức độ quan tâm bất động sản giảm 5%, tại TP. Hồ Chí Minh giảm 8% và điều đặc biệt là chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố là những phân khúc ghi nhận mức giảm cao nhất toàn thị trường.

“Hạ nhiệt” nhưng vẫn sôi động

Việc siết chặt dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản chắc chắn sẽ góp phần bình ổn thị trường, hạn chế các “cơn sốt”. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, thị trường này vẫn sẽ sôi động và đầy triển vọng trong năm 2022.

Cụ thể, theo TS. Nguyễn Minh Phong, bất động sản luôn là thị trường có sức hút, được nhiều nhà đầu tư quan tâm, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng và nhiều dòng tiền đổ về.

“Việc siết tín dụng bất động sản chỉ làm “hạ nhiệt” những “cơn sốt nóng” mang tính tiêu cực chứ không giảm đi tính sôi động chung của thị trường. Vì vậy, triển vọng thị trường bất động sản năm 2022 vẫn đầy lạc quan và tích cực. Nhiều dòng tiền vẫn đổ về đây như một kênh trú ẩn an toàn”, ông Phong đánh giá.

Cụ thể, theo Báo cáo thị trường bất động sản mà DKRA đưa ra mới đây thì giá nhà tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục chứng kiến đà tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Thống kê của DKRA cũng chỉ rõ, ở quý IV/2021, giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh tiếp tục leo thang do nguồn cung khan hiếm. Các đợt chào bán nhà trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm đa phần đều là mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, giá bán đợt sau tăng trung bình 3 - 5% so với đợt mở bán trước.

Đối với phân khúc đất nền, Batdongsan.com.vn cho biết mức độ quan tâm đến thị trường này trong tháng 12/2021 tăng mạnh, cụ thể là tăng 19% ở thị trường Hà Nội, tăng 6% ở Đà Nẵng. Đặc biệt, một số tỉnh thành ghi nhận sức nóng về đất nền tại khu vực phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên, Hải Dương có mức tìm kiếm tăng trung bình từ 18 - 22%, riêng Hà Nam có lượng khách hàng tìm mua đất nền tăng 36% trong tháng cuối năm.

Còn theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2021, nguồn cung căn hộ mới tăng 42% so với quý III/2021 tương đương khoảng 4.500 căn. Về giao dịch, Savills cho biết hoạt động giao dịch sản phẩm biệt thự/nhà liền kề trong quý IV/2021 đã được cải thiện. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83% nhờ vào các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng chia sẻ, dù tín dụng đổ vào bất động sản bị siết chặt, thị trường này vẫn là “điểm sáng” đầy sôi động. Thời gian tới sẽ có một số xu hướng nổi bật như:

Xu hướng thứ nhất: Các tổ chức tín dụng, kể cả các công ty tài chính tiêu dùng vẫn sẽ tập trung tín dụng vào phân khúc ngân hàng bán lẻ và chiến lược chuyển đổi số trong thời gian tới.

Xu hướng thứ hai: Dòng tiền vẫn tiếp tục chảy vào cho vay mua nhà, bởi vì đây vẫn là chính sách được Nhà nước khuyến khích và cũng là nhu cầu thực tiễn. Năm 2022, Việt Nam sẽ bắt đầu chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có một số gói tài chính liên quan đến bất động sản nhà ở. Chắc chắn các tổ chức tín dụng sẽ phối hợp với các bộ ngành có liên quan như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng để triển khai những chương trình đó.

Tuy nhiên, đánh giá về chính sách siết chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch COVID-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế tương tự như các doanh nghiệp ngành nghề khác, tránh sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác. Vì vậy, việc siết chặt tín dụng cũng cần phải xem xét một cách hợp lý, tránh thực hiện một cách cực đoan”.