Triển vọng lạc quan bất động sản khu công nghiệp 2022

Vượt dịch thành công

Năm 2021, bất chấp diễn biến phức tạp của đại dịch COVID-19, lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng cả về doanh thu, lợi nhuận cũng như sự gia tăng thị giá cổ phiếu của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.

Báo cáo của SSI Research cho thấy, thống kê 9 tháng đầu năm 2021, các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS KCN niêm yết ghi nhận 26,4 nghìn tỷ đồng doanh thu (tăng 5% cùng kỳ) và 5,8 nghìn tỷ đồng lợi nhuận ròng (tăng 17,9% cùng kỳ).

Cụ thể, doanh thu của TCT phát triển đô thị Kinh Bắc – Công ty CP (KBC) trong quý 3 năm 2021 tăng đến 231% so với cùng kỳ, trong đó doanh thu từ mảng KCN đạt 2,1 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2021 (9T2021), góp đến 68,7% tổng doanh thu và tăng 306,4% so với cùng kỳ. Theo đó, KBC đã bàn giao 82,6 ha đất KCN, tăng 333% so với cùng kỳ trong 9T2021.

Bên cạnh đó, một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực là Công ty CP TCT Tín Nghĩa (IDC) cũng ghi nhận lợi nhuận ròng tăng trưởng 366% cùng kỳ nhờ doanh thu KCN tăng đến 96% so với cùng kỳ và biên lợi nhuận gộp tăng từ mức 26% lên 69% do giá thuê gia tăng tại các KCN hiện hữu.

Với trường hợp của Công ty CP Long Hậu (LHG), doanh nghiệp này trong 9T2021 cũng ghi nhận doanh thu thuần đạt 718 tỷ đồng, tăng 56% so với cùng kỳ nhờ doanh thu cho thuê đất KCN tăng đến 212% so với cùng kỳ với giá thuê đạt 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Theo nhận định của các chuyên gia, tăng trưởng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS KCN là sự tổng hòa của nhiều yếu tố như: Xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang Việt Nam; những lợi thế của Việt Nam với hàng loạt các FTA đã tham gia;… trong khi nguồn cung sẵn có ngày càng hạn chế.

Dẫn số liệu từ JLL Việt Nam, SSI Research cho biết trong quý 3/2021 không có nguồn cung KCN mới ghi nhận trên cả nước. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy với các diện tích KCN hiện hữu là tương đối ổn định.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy KCN và nhà xưởng xây sẵn duy trì lần lượt ờ mức 85% và 87% trong Q3/2021. Tại miền Bắc, có 1,4 tỷ USD vốn FDI tăng thêm dành cho LG mở rộng sản xuất tại KCN Tràng Duệ. Do có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy KCN giảm còn 72% thấp hơn Q2/2021 là 75%. Nhu cầu thuê tại các tỉnh lân cận phía Nam và Tây Bắc Hà Nội cũng sôi động với nhiều dự án lớn đang triển khai với tỷ lệ lấp đầy của các nhà xưởng xây sẵn đạt 89%.

Bên cạnh đó, theo số liệu từ JLL Việt Nam giá cho thuê đất tại các KCN cũng tăng đáng kể. Cụ thể, trong quý 3/2021, giá đất tại các KCN ở miền Nam đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với cùng kỳ. Tại miền Bắc, giá đất ghi nhận ở mức 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% so với cùng kỳ.

Năm 2022 khả quan

Theo nhận định của các chuyên gia phân tích tại SSI Research, năm 2022, lĩnh vực BĐS KCN tiếp tục có triển vọng khả quan với hàng loạt yếu tố đồng thuận tích cực.

Đầu tiên là kỳ vọng hồi phục khi hộ chiếc vaccine có hiệu lực. Cụ thể, SSI Research nhận định nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.

Chẳng hạn, theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.

Bên cạnh đó, SSI Research cũng kỳ vọng khi hộ chiếu Vắc xin có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trờ lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.

Động lực thứ hai hứa hẹn tạo động lực cho tăng trưởng của BĐS KCN là việc hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối các KCN liên tục được cải thiện.

Theo SSI Research, các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, Cao tốc Bắc - Nam, Cảng Thị Vái - Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Một số dự án trọng điểm có thể kể đến như tại tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021-2015. Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa- Vũng Tàu 2021-2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An - nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4 nghìn tỷ đồng.

SSI Research nhận định, các dự án trong khu vực trên gồm KCN Châu Đức (SZC), KCN Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex (BCM), và KBC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng nói trên.

Với những tiền đề tốt như trên, theo nhận định của SSI Research, trong năm 2022, lợi nhuận ròng của các KCN ước tính sẽ có mức tăng trưởng đáng kể từ 18-26% đến từ việc diện tích đất cho thuê tăng và giá cho thuê KCN ước tính tăng từ 8-9% tại miền Nam và 6-7% tại miền Bắc vào năm 2022.