Nguy cơ trắng tay khi mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Phản ánh với phóng viên ANTĐ, anh Đặng Cường ở quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết, cách đây không lâu chị gái anh đã đặt cọc mua 2 căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân ở Bắc Giang.

Điều đáng nói là vào thời điểm đặt cọc, các căn hộ này chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, chưa được xây dựng bất cứ hạng mục nào.

Do vậy, việc mua bán chủ yếu thông qua Hợp đồng đặt cọc hoặc Văn bản thỏa thuận chứ không phải Hợp đồng mua bán căn hộ thông thường.

Nội dung của Văn bản thỏa thuận khá đơn giản, gồm: Bên A - đơn vị độc quyền quản lý và phát triển dự án nhà ở xã hội và bên B (khách hàng hoặc người môi giới) - tự nguyện và mong muốn đặt cọc cho Bên A số tiền quy định.

Toàn bộ số tiền tiền đặt cọc được khấu trừ vào lần đặt cọc hoặc thanh toán đầu tiên khi khách hàng của Bên B ký kết Hợp đồng mua bán tại Dự án với chủ đầu tư.

Nếu quá thời gian quy định, Bên B hoặc khách hàng do Bên B giới thiệu không ký Hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư, hoặc không hoàn thiện thanh toán Đợt 1 thì sẽ được xem như Bên B đồng ý chấm dứt thỏa thuận và Bên B sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.

Về cái gọi là “văn bản thỏa thuận” nêu trên, dưới góc độ pháp lý, Luật sư Lê Hồng Vân - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, về bản chất, đây là 1 loại hợp đồng. Tuy vậy nếu khách hàng đặt cọc mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bán thì được coi là thỏa thuận vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Người mua nhà sẽ phải đối diện với vô số rủi ro.

Khoản 2 Điều 63 của Luật Nhà ở 2014 quy định, việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, công trình này phải hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Như vậy, với những dự án nhà ở xã hội chưa xây dựng xong phần móng, chưa có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, nhưng đã được rao bán là vi phạm pháp luật.

Cũng theo Luật sư Hồng Vân, Điều 62 Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ, mọi trường hợp mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.

Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Bên bán phải trả lại tiền cho bên mua theo quy định của pháp luật dân sự.

Đặc biệt, chủ đầu tư, sàn bất động sản bán dự án nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bán sẽ bị xử phạt từ 400 - 600 triệu đồng (theo khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).