Kẽ hở thâu tóm đất đai

Liên quan đến việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư (tương ứng sửa đổi Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở), theo hướng cho phép chuyển đổi mục đích đất để xây dựng dự án nhà ở.

Gây thất thoát ngân sách

Theo dự thảo sửa đổi, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Điều kiện cần là các dự án phù hợp với quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, sau khi được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tại phiên họp Quốc hội ngày 6/1 về dự án sửa đổi 8 luật, đại biểu Trần Văn Lâm (tỉnh Bắc Giang) cho rằng, khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch.

Ông Lâm cũng cho rằng, quy định trên cũng tương tự doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá, điều này sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, đại biểu Vũ Tuấn Anh - Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách cũng cho rằng cần cân nhắc kỹ, đánh giá kỹ quy định trên. Việc chuyển đổi đất không qua đấu thầu đấu giá, chênh lệch rất lớn ở các địa phương có thể gây thất thoát lớn, thiệt hại cho Nhà nước.

Cũng ghi nhận những lo ngại trên, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cũng cho biết: "Vướng mắc cơ bản là quy định chưa thật rành mạch về hình thức sử dụng đất. Đất ở thì sử dụng đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhưng đất ở mà có lẫn các loại đất khác, đặc biệt là trường hợp có quyền sử dụng đất khác mà không phải đất ở như đất nông nghiệp, đất kinh doanh dịch vụ.. thì có được làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư để làm nhà ở thương mại hay không là cả một vấn đề".

Ông Tùng cho hay, quy định hiện tại chưa thực sự sát thực tiễn dẫn đến việc bồi thường, nộp tiền sử dụng đất chưa sát, người dân bất bình.

Lo ngại “bờ xôi, ruộng mật” cũng thành dự án nhà ở

Trước đó, hồi đầu năm, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, quy định bổ sung thêm 2 trường hợp có thể đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án là: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; hoặc Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Theo đó một cuộc tranh cãi liên quan đến đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án có đất khác đất ở cũng đã diễn ra.

Cụ thể, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng việc nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch, nhưng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ gây ách tắc thị trường nhà ở.

Bởi lẽ chính Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất” (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư); Luật Đầu tư 2020 xem xét “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.

Trong khi đó, về phía Bộ Xây dựng lại cho rằng trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở) cũng được xem xét chấp thuận, hoặc chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gây thất thu cho ngân sách nhà nước; việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào; gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp, là không có căn cứ pháp luật và thực tiễn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định nếu không phải là đất ở” cũng thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại thì nhiều khu vực đất nông nghiệp “bờ xôi, ruộng mật” sẽ được chuyển đối biến thành đất dự án nhà ở thương mại.