Làm việc từ xa đã khiến bất động sản văn phòng Mỹ điêu đứng, đe dọa toàn bộ nền kinh tế ra sao?

Gần đây, gã khổng lồ công nghệ Salesforce đã cắt giảm một phần tư diện tích văn phòng trong tòa nhà cao nhất tại thành phố đông dân nhất bang Indiana, Mỹ, nơi công ty vốn là khách thuê chính trong suốt sáu năm liền. Tại thành phố Atlanta, tập đoàn đầu tư tư nhân Starwood Capital đã vỡ nợ trước khoản vay 212 triệu USD cho một tòa tháp văn phòng 29 tầng. Ở những nơi khác trên đất Mỹ, nhiều tòa nhà văn phòng đã phải bán đi với giá lỗ.

Văn phòng bỏ trống, châm ngòi cho vòng luẩn quẩn

Trên khắp các thành phố lớn ở Mỹ, bất động sản thương mại đang có nguy cơ châm ngòi cho thảm họa kinh tế mang tên "vòng luẩn quẩn đen tối ở đô thị".

Mọi chuyện bắt đầu từ khi dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát. Các nhân viên văn phòng bắt đầu làm việc tại nhà. Sau ba năm, nhiều người vẫn làm việc từ xa, hoặc là cả tuần, hoặc là vài ngày trong tuần.

Từ đó, nhu cầu thuê văn phòng tại Mỹ sụt giảm. Có công ty thì cắt giảm diện tích thuê, có công ty thì không gia hạn hợp đồng thuê nữa. Chủ bất động sản bắt đầu "phát hoảng" vì lợi nhuận lẫn giá trị tòa nhà bắt đầu lao dốc.

Thành phố cũng bị ảnh hưởng vì nguồn thu từ thuế bất động sản giảm mạnh. Họ buộc phải giảm bớt chi tiêu, khiến chất lượng các dịch vụ công như giáo dục, an ninh, vệ sinh, đi lại xuống dốc.

Thấy thành phố không còn đáng sống như trước, người dân lại chuyển đi nơi khác. Từ đó, thuế thu nhập cá nhân đóng góp cho nền kinh tế thành phố cũng giảm, kéo theo một vòng lặp bất tận. Nếu nhóm người giàu với mức phần trăm thuế cao hơn mà rời đi thì thành phố còn lao đao hơn nữa. Đây chính là "vòng luẩn quẩn đen tối ở đô thị" đang khiến nhiều người lo lắng.

Tại New York, Mỹ, thuế nhà đất chiếm gần một nửa nguồn thu từ thuế, còn thuế bất động sản thương mại chiếm tới 10%. Giả sử ngân sách thành phố New York là 100 tỉ đô mỗi năm thì vòng luẩn quẩn này sẽ làm tiêu hao ít nhất 4 tỉ đô.

Công nghệ là mảng thường hay cho nhân viên làm việc từ xa nhiều nhất. Do đó, những thành phố có nhiều công ty công nghệ nhất như San Francisco, Seattle, Boston,... chịu ảnh hưởng nhiều hơn cả.

Ở Mỹ, thông thường người đi mua bất động sản văn phòng sẽ tự bỏ tiền túi khoảng 25%-40% và đi vay ngân hàng cho phần còn lại với lãi suất thường là cố định. Bất động sản là tài sản đảm bảo nên việc ngân hàng chấp nhận cho vay từ 60% đến 75% cũng không quá khó khăn. Khi chọn vay chỉ có lãi suất, người chủ tòa nhà không cần trả gốc và mười năm sau sẽ tái cấu trúc khoản vay, thường là khá dễ dàng vì bất động sản lên giá liên tục.

Nhưng khi cuộc khủng hoảng văn phòng trống diễn ra, bất động sản mất giá, ngân hàng phải định giá lại từ đầu và có khả năng cho người chủ vay ít hơn trước. Lúc này, chủ tòa nhà phải tự bỏ thêm tiền hoặc vỡ nợ, phải từ bỏ khoản vay và giao tòa nhà lại cho ngân hàng sở hữu.

Đến đây, các ngân hàng buộc phải thắt chặt tín dụng đối với tất cả những người vay vì chất lượng tín dụng của các khoản vay thương mại họ đang giữ đã giảm sút.

Kinh tế Mỹ vẫn còn thời gian "gỡ bom" thảm họa bất động sản

Các nhà kinh tế Mỹ đang cố gắng đi tìm giải pháp để giảm bớt số lượng văn phòng thừa mứa. Việc sửa lại làm căn hộ cho thuê là điều ai cũng nghĩ đến trước tiên nhưng lại không khả thi vì ước tính chỉ có 10% các tòa nhà văn phòng đủ tiêu chuẩn để sửa làm nhà ở. Một số tòa nhà văn phòng đã chuyển sang làm spa, trung tâm giải trí, vân vân. Cách này cũng tốn kém và chưa được thực hiện trên quy mô lớn.

Tuy nhiên, họ cũng nói rằng thảm họa kinh tế liên hoàn nói trên chưa chắc đã xảy ra ngay và vẫn còn cơ hội khắc phục. Nhiều thành phố ở Mỹ vẫn đang nhận được viện trợ từ quỹ kích thích của chính phủ và khoản tiền này còn trang trải thêm được một, hai năm. Phần lớn các khoản nợ bất động sản tại quốc gia này vẫn còn vài năm nữa mới đáo hạn. Hiện tại có hơn 5 nghìn tỷ USD nợ bất động sản thương mại đang hiện hữu trong nền kinh tế Mỹ, bao gồm 2,75 nghìn tỷ USD các khoản thế chấp thương mại - hay quả bom nổ chậm - dự kiến sẽ đáo hạn vào năm 2027.

Tham khảo từ: Washington Post, CNBC