Dòng tiền khôn ngoan của người mua nhà đang bị bẻ lái đi đâu?

Nhìn lại bất động giai đoạn từ năm 2017-2020 có thể thấy thị trường đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng đầy bất ổn. Nhà đầu tư liên tục lao vào các con sóng, đẩy giá bất động sản leo thang. Hết đợt sóng này đến đợt sóng khác khiến bất động sản như “hòn lửa” trao tay qua nhiều người. Cuối cùng, rủi ro bị đẩy cho người sở hữu cuối cùng.

Trong giai đoạn nóng sốt đó, rất nhiều sản phẩm bất động sản không mang nhiều giá trị sử dụng cho người dùng cuối được tung ra thị trường. Nhà đầu tư lao vào theo tâm lý đám đông đã tạo điều kiện cho loại hình sản phẩm này phát triển. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường khó khăn, thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay thì những sản phẩm này đang bị thanh lọc ra khỏi giỏ hàng của nhà đầu tư.

Là người trải qua nhiều sóng gió trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch Hội đồng quản trị BHS Group cho rằng: “Hiện tại, bức tranh bất động sản như mớ tơ vò. Sức cầu thị trường đang phân hóa rõ nét. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỉ đồng tăng lên 100 tỉ đồng/căn chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền”.

“Đây là lý do những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn. Trong khi đó, nhu cầu ở thực cao, phân khúc bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi. Khi dòng tiền không dễ dãi nữa sẽ không dễ chảy vào các thị trường không tiềm năng. Dòng tiền thông minh sẽ tìm đến những bất động sản có giá trị sử dụng, sản phẩm được thiết kế cho người dùng cuối”, ông Tuyển nhận định.

Đồng quan điểm với ông Tuyển, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng: “Thực tế, nếu một thị trường chỉ hướng đến những nhà đầu tư, đầu cơ sẽ thiếu bền vững và rất dễ bị gãy giữa chừng. Mất thanh khoản đồng nghĩa với việc không tạo được giá trị cho người sử dụng, gây nên những bất ổn và huệ lụy cho thị trường bất động sản”.

Vậy câu hỏi đặt ra, đâu là những sản phẩm mang lại giá trị cho người sử dụng cuối? Theo ông Tuyển các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. Đặc biệt, những bất động sản dành cho người sử dụng cuối là những bất động sản có thể ở luôn hoặc tọa lạc trong những khu đô thị đã đi vào hoạt động có thể ở hoặc cho thuê, kinh doanh khai thác ngày tạo ra dòng tiền ngay sau khi bàn giao.

Quan sát thực tế hiện nay cho thấy, nhiều chủ đầu tư nhạy bén nắm bắt được xu hướng của thị trường tập trung phát triển những bất động sản có giá trị sử dụng, giá trị sống cao. Đây là những sản phẩm tạo ra giá trị sống khác biệt hoàn toàn so với các sản phẩm khác trên thị trường và đặc biệt phải là những bất động sản mang tính khan hiếm để tạo sức hút riêng biệt cho người sử dụng.

Hiện một số chủ đầu tư đi tiên phong trong xu hướng này đã nhận được những thành công nhất định. Ecopark là một minh chứng điển hình cho xu hướng này. Trong giai đoạn dịch covid 2021, giãn cách liên tục cả thị trường bất động sản im lìm thì hàng nghìn căn hộ tại khu đô thị Ecopark trở thành hàng nóng cục bộ trên thị trường. Năm 2022, chủ đầu tư này lại gây xôn xao thị trường khi tiếp tục ra những dòng sản phẩm đặc biệt như căn hộ chung cư dành cho người cao tuổi. Đây là những bất động sản dẫn đầu xu hướng bán nhà cho người sử dụng cuối cùng khi gia tăng giá trị sống trên từng sản phẩm.

Đại diện Ecopark từng cho biết: “Chúng tôi bán không gian sống cho người sở hữu cuối cùng”. Chính vì đánh trúng và đúng nhu cầu ở của người tiêu dùng cuối nên trong vòng 2-3 năm qua, sức thanh khoản các dòng sản phẩm của Ecopark luôn đứng đầu thị trường. Điển hình như các căn nhà phố, biệt thự tại Ecopark giá đã tăng từ mức trung bình 70-100 triệu/m2 năm 2019 lên 160-200 triệu/m2 vào đầu năm 2022. Đặc biệt, khu vịnh đảo và Marina có những căn chạm mốc 400 triệu đồng/m2.

Ngoài Ecopak, nhiều chủ đầu tư hiện nay cũng đang chuyển hướng phát triển sản phẩm bất động sản cho người dùng cuối. Nếu trước kia trong mỗi dự án các sản phẩm dành cho nhà đầu tư luôn chiếm 30-50% thì hiện nay các chủ đầu tư tập trung đánh vào đối tượng người sử dụng. Điển hình như hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng nếu vài ba năm trước chủ yếu hướng đến đối tượng nhà đầu tư, giá bán cao ngất ngưởng cùng những cam kết cho thuê lại, cam kết mua lại thì nay được chủ đầu tư chuyển định vị thương hiệu sang căn nhà thứ hai với mục đích sở hữu nghỉ dưỡng phục vụ gia đình.

Có thể kể đến một loạt các chủ đầu tư như CEO Group, Apec Group chuyển hướng phát triển các bất động sản Homeliday (Home-Holiday). Tân Á Đại Thành cũng tập trung phát triển dòng đô thị nhà ở Meyhomes Capital Phú Quốc thay vì xây dựng những đại dự án nghỉ dưỡng như các chủ đầu tư lớn tại đảo Ngọc. Nhiều chủ đầu tư tại các đại đô thị ven Hà Nội, TPHCM cũng đang dần giảm cơ cấu shophouse ở các dự án, gia tăng tiện ích và các căn biệt thự, liền kề để hút người thật về ở.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Dù nhà đầu tư khá im ắng thì nhu cầu thực để ở của người dân vẫn rất lớn. Những sản phẩm gia tăng được giá trị sống sẽ luôn có thanh khoản và tốc độ tăng giá nhất định. Trong khi đó, những sản phẩm hướng đến nhà đầu tư sẽ có thể là những cú đầu tư “xịt” cho người mua trong bối cảnh hiện nay bởi việc lướt sóng chờ tăng giá không còn phù hợp.