Tham gia thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội cơ bản tán thành dự thảo sửa đổi Luật, đồng thời đề nghị làm rõ cơ chế quản lý tiền đặt cọc, khoản 5% giá trị hợp đồng, bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm khi chuyển nhượng dự án.
Kiểm soát khoản thu trước khi đủ điều kiện kinh doanh
Liên quan đến đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ) cho rằng, mức trần 5% được nêu tại khoản 5 Điều 18 là rất đúng đắn, đáp ứng sự mong mỏi của người dân, giúp ngăn chiếm dụng vốn qua hợp đồng giữ chỗ hay phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.
Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ).
Tuy nhiên, đại biểu kiến nghị thêm về cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc, bắt buộc số tiền cọc phải vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. "Chủ đầu tư không được rút cho đến khi dự án đủ điều kiện và hai bên ký hợp đồng mua bán, tránh rủi ro chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn", đại biểu nói.
Cùng thảo luận, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng) lưu ý, các khoản thu giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên qua sàn phân phối có thể phát sinh trước thời điểm đủ điều kiện. Nếu chỉ kiểm soát tên gọi “đặt cọc”, quy định dễ bị lách và rủi ro có thể chuyển sang người mua.
Đại biểu đề nghị, Điều 18 cấm chủ đầu tư và bên được ủy quyền thu tiền có bản chất bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Trách nhiệm hoàn trả, xử lý vi phạm cần được xác định theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi của khoản thu.
Cùng thảo luận, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh) đề nghị, rà soát khoản 5 Điều 18 và khoản 5 Điều 5, làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức trực tiếp nhận tiền, kể cả qua trung gian; việc hoàn trả, bồi thường phải phù hợp Bộ luật Dân sự.
Khoản 5% giá trị hợp đồng và bảo lãnh ngân hàng
Đối với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% khi người mua chưa nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điểm b, c khoản 1 Điều 20), đại biểu Tô Ái Vang đánh giá, đây là bước tiến đột phá, nhưng giữ tiền phong tỏa dài ngày sẽ tạo vốn chết, nghẽn dòng tiền doanh nghiệp.
Để hài hoà lợi ích các bên, đại biểu kiến nghị, nếu chậm cấp giấy chứng nhận do lỗi khách quan từ cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất hay chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, chủ đầu tư được thay 5% tiền mặt bị phong toả bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương.
Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng).
Còn theo đại biểu Dương Khắc Mai, khoản 5% chỉ thực sự bảo đảm quyền lợi người mua nếu xác định rõ chủ thể kiểm soát tài khoản, chứng từ làm căn cứ giải tỏa, cách giải quyết khi chậm cấp giấy chứng nhận do lỗi chủ đầu tư hoặc khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán.
Đại biểu đề nghị luật quy định: "Khoản tiền 5% được quản lý tách biệt; chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc người mua tự làm thủ tục theo quy định; bảo đảm quyền hưởng lãi của người mua; có cơ chế hoàn trả, xử lý tranh chấp và bảo vệ khoản tiền khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Chính phủ quy định quy trình, chứng từ, thời hạn thực hiện".
Cơ bản nhất trí với việc sửa đổi luật, đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa) đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí; bảo đảm tính tự nguyện khi người mua đồng ý tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; bổ sung khoản 4 Điều 19 về cách xử lý khi quá 8 ngày cơ quan quản lý chưa trả lời.
Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh).
Về bảo lãnh tại khoản 3 Điều 20, hai đại biểu Trần Anh Tuấn và Lương Thị Hoa cùng đề nghị, phân biệt ngân hàng chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư với phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Đại biểu Trần Anh Tuấn đề nghị, quy định khách hàng chọn có bảo lãnh thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi khách hàng nhận thư bảo lãnh, đồng thời rà soát trình tự theo Điều 19 để tránh hiểu là phải có thư bảo lãnh trước khi ký hợp đồng.
Tháo vướng chuyển nhượng dự án
Về khoản 4 Điều 30, đại biểu Tô Ái Vang cho rằng, yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng đang đóng băng hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), kênh tự cứu hợp pháp của chủ đầu tư cạn dòng tiền. Hệ quả là các dự án bị đắp chiếu, người mua kẹt lại.
Để khơi thông nguồn lực, đại biểu kiến nghị, cho phép chuyển nhượng khi chưa xong nghĩa vụ tài chính với điều kiện, dòng tiền của chủ đầu tư mới được phong tỏa tại ngân hàng và ưu tiên nộp thẳng vào ngân sách để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa).
Liên quan nội dung này, đại biểu Lương Thị Hoa đồng tình nhưng yêu cầu điều kiện chặt chẽ: nghĩa vụ được xác định, bên nhận đủ năng lực, có cơ chế thanh toán; mục tiêu là đưa dự án trở lại, không phải trì hoãn nghĩa vụ với Nhà nước.
Trong khi đó, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị, Điều 31 hoàn thiện theo nguyên tắc: Một đầu mối, một bộ hồ sơ, không thẩm định lặp lại, công khai trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan đầu tư, đất đai, xây dựng, đồng thời làm rõ việc kế thừa hợp đồng, bảo lãnh, nghĩa vụ tài chính, thủ tục cấp Giấy chứng nhận và công bố thông tin cho khách hàng sau chuyển nhượng.
Về Điều 32, đại biểu Trần Anh Tuấn cho rằng, điểm e khoản 1 đặt nội dung kế thừa quyền, nghĩa vụ vào nhóm nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là dễ hiểu lầm, cần chỉnh lý để thỏa thuận giữa các chủ đầu tư không làm giảm quyền lợi khách hàng. Đại biểu Lương Thị Hoa đề nghị làm rõ thời điểm, phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với tiền đã nhận, bảo lãnh, bảo hành, cấp giấy chứng nhận, để người mua luôn biết ai cam kết thực hiện.
Liên quan đến Điều 61 của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị các nguyên tắc: "Hồ sơ hợp lệ đã tiếp nhận trước ngày quy định mới có hiệu lực được tiếp tục xử lý, không yêu cầu nộp lại nếu không có căn cứ pháp luật; hợp đồng đã giao kết hợp pháp áp dụng pháp luật tại thời điểm xác lập, trừ trường hợp các bên thỏa thuận áp dụng quy định mới phù hợp pháp luật; phần sửa đổi, bổ sung phát sinh sau thời điểm có hiệu lực tuân thủ quy định mới; không hồi tố bất lợi, không hợp thức hóa vi phạm".
