Lo nợ xấu bất động sản

Trong hai năm trở lại đây, do tác động của đại dịch Covid-19, ngành ngân hàng đã có những hỗ trợ tích cực, giúp khách hàng vượt qua khó khăn, phục hồi kinh tế thông qua các chương trình cho vay mới với lãi suất ưu đãi, khoanh, giãn, cơ cấu lại nợ cũ theo các Thông tư của NHNN ban hành.

Điều này đã đóng góp một phần lớn vào quá trình phục hồi kinh tế, đồng thời giúp ngân hàng duy trì được nhịp tăng trưởng lợi nhuận nhưng tất yếu sẽ phát sinh nợ xấu mới. Đặc biệt, với làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 khiến nhiều địa phương trong đó có Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh phải thực hiện giãn cách kéo dài khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ cả cũ lẫn mới của khách hàng.

Điều này thể hiện rất rõ ràng qua con số nợ của các ngân hàng, gồm cả khối TMCP Nhà nước vốn được biết đến là khá khắt khe trong hoạt động cho vay, trong đó phải kể tới VPBank với 15.887 tỷ đồng (tăng 60% so với 2020) hay BIDV với 13.245 tỷ đồng (giảm 38% so với năm trước).

Một số ngân hàng cũng có giá trị nợ xấu nội bảng hàng nghìn tỷ đồng như Sacombank (5.721 tỷ đồng); VIB (4.760 tỷ đồng).

Trước những tín hiệu này, nhiều chuyên gia cho rằng, dù nợ xấu chưa quay về vạch xuất phát, gây ảnh hưởng đến toàn hệ thống như 5 năm trước nhưng tín hiệu rủi ro vẫn luôn tiềm ẩn. 

Đặc biệt, theo Thông tư 14/2021/TT-NHNN, ngày 30/6/2022 là thời hạn cuối cơ cấu lại nợ và miễn giảm lãi, phí của các ngân hàng theo mục tiêu hỗ trợ khách hàng. Dự báo, nợ xấu tiềm ẩn đạt khoảng trên 8,7%, thậm chí có chuyên gia nước ngoài còn đưa ra con số là 10%.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế - TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc xử lý nợ xấu lại phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản do đây là thị trường làm tài sản đảm bảo cho 10 triệu tỷ đồng tín dụng. Điều đáng nói, thị trường này lại đang rất khó lường vì đã có khu vực đất nền tăng 2 - 3 lần trong vòng 1 năm qua nhưng giao dịch yếu là dấu hiệu hình thành bong bóng trong tương lai.

Nếu bong bóng diễn ra sau đó xẹp xuống sẽ đóng băng toàn bộ thị trường, giá bất động sản sẽ xuống rất thấp dẫn đến toàn bộ tài sản thế chấp trong ngân hàng cũng sẽ giảm giá trị, khiến khối nợ xấu không có tài sản nào bổ sung đủ để đảm bảo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trọng Khánh - chuyên gia phân tích tài chính cho biết, dịch bệnh diễn biến kéo dài gần 2 năm qua, tác động tiêu cực tới hầu hết các ngành kinh tế bao gồm cả bất động sản- lĩnh vực lâu nay phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Do đó, nguy cơ nợ xấu bất động sản gia tăng sau dịch là hiện hữu.

Cũng theo ông Khánh, ngoại trừ các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực vốn lớn, chủ động trong chiến lược kinh doanh thì đa phần đều đang phải đối mặt với rất nhiều khó khhăn trong thanh toán nợ tín dụng vì hoạt động kinh doanh chịu ảnh hưởng dịch. Tương tự, các khách hàng cá nhân bị sụt giảm thu nhập, mất việc làm do dịch cũng là nguyên nhân tạo nên những khoản nợ xấu.

"Nhiều người cho rằng, khi phát sinh nợ xấu bất động sản, ngân hàng có thể thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ nhưng xử lý tài sản thế chấp luôn là vấn đề không đơn giản đối với các nhà băng lâu nay. Thậm chí, một số quyền xử lý bất động sản bảo đảm của ngân hàng chỉ… nằm trên giấy, không nằm ở thực tế triển khai", ông Khánh cho biết.

Thực tế, lo ngại này là hoàn toàn có cơ sở bởi trong thời gian qua, dù giá bất động sản tăng khá cao nhưng các ngân hàng lại khá chật vật với việc xử lý tài sản đảm bảo từ các khoản nợ trong quá khứ, nhiều tài sản bất động sản phải chịu cảnh “mang đến lại mang về” trong thời gian khá dài.

Có thể kể đến như khoản nợ của Công ty CP Kiến trúc và xây dựng Archplus tại BIDV đã được ngân hàng rao bán đến lần thứ 9 và chỉ mong thu hồi được nợ gốc. Số dư của khoản nợ tính đến 15/4/2021 là 498 tỷ đồng, trong đó nợ gốc 257 tỷ đồng và nợ lãi 174 tỷ đồng, phí phạt quá hạn 67 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ này là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có diện tích hơn 1.400m2 tại phường Gia Thuỵ, quận Long Biên, TP. Hà Nội. Thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày 19/5/2005.

Hay như hồi tháng 10/2021, BIDV cũng mang khoản nợ 1.035 tỷ đồng của Công ty CP Tập đoàn Khải Vy với tài sản đàm bảo là nhiều bất động sản ra bán đấu giá lần thứ 5 với giá chào bán chưa đến 70% giá trị khoản nợ. Trong 4 lần rao bán trước đó, dù đã giảm giá hàng trăm tỷ đồng nhưng vẫn không có nhà đầu tư nào quan tâm.