Giá nhà tại TP Hồ Chí Minh liên tục lập đỉnh

Theo khảo sát từ Cushman & Wakefield Việt Nam, mặt bằng giá nhà ở tại TP Hồ Chí Minh trong năm ngoái đã tăng hơn 15%. Căn hộ hạng cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn với mức giá trung bình đạt hơn 140 triệu đồng/m2, tăng 23% theo năm.

Đầu tháng 3, tức sau hai tháng kể từ khi các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) lập đỉnh, giá chào bán nhà ở đã có sự thay đổi. Ví dụ câu chuyện dự án The Global City tại TP Thủ Đức công bố giá cao ngất ngưỡng, từ 350 triệu đồng mỗi m2 nhà phố thương mại. Trong khi trước đó, giá chào bán nhà đất tại khu vực này chỉ dao động ở mức 270 - 300 triệu đồng/m2, tức là giá đã tăng từ 15 - 20%.

Thậm chí, giá căn hộ bình dân đã chạm mốc gần 60 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với năm 2020. Như vậy, có thể thấy chỉ trong vòng 1 - 2 năm, dù tác động bởi đại dịch nhưng giá nhà ở tại TP Hồ Chí Minh vẫn bị đẩy lên cao.

Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao

Khảo sát từ batdongsan.com.vn, trong năm qua, giá căn tăng trung bình gần 10%. Sản phẩm biệt thự, nhà liền thổ tăng trên 15%. Đặc biệt, tại TP Thủ Đức hoặc các huyện như Củ Chi, Nhà Bè… sau khi có thông tin lên quận thì giá đất nền đã tăng hơn 20%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn tại TP. Hồ Chí Minh cho hay: "Mức độ tăng giá đến từ sự kỳ vọng tăng giá trong tương lai, tức người ta muốn giữ tài sản và chờ tăng giá trong tương lai. Ngoài ra, liên quan đến nhu cầu, nhu cầu tăng cũng tác động đến giá bất động sản. Đó là những nguyên nhân cốt yếu làm cho giá bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua, dù dịch bệnh nhưng mọi người vẫn kỳ vọng mức độ tăng giá trong tương lai sẽ tiếp diễn".

Thống kê từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong năm qua giảm đến 54% (11.700 căn) mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung bình dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, ngoài yếu tố pháp lý thì việc mất cân đối cung - cầu đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.

"Trong khi thị trường thiếu hụt nguồn cung, doanh nghiệp đua nhau để đầu tư vào những phân khúc thị trường mà tạo ra tỷ suất lợi nhuận cao nhất. Có những dự án mới ban đầu chủ đầu tư dự định đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng cũng là dự án đó khi thị trường thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư điều chỉnh lại nâng lên mức giá rất cao", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho hay.

Đại diện Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành cho biết, bên cạnh yếu tố mất cân đối cung cầu, giá đầu xây dựng dự án tăng là nguyên nhân khiến các dự án phải cập nhật giá bán mới.

Ngoài ra, do tác động vết dầu loang từ kết quả đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm lập đỉnh cuối năm ngoái đã khiến mặt bằng giá đều tăng theo. Điều này sẽ gây khó cho doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất xây dựng dự án nhà ở trong tương lai.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành nói: "Việc bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc thương lượng với người dân tạo quỹ đất mới để mà đầu tư các dự án bất động sản trong giai đoạn này tôi cho rằng cũng khó cho các doanh nghiệp khi giá đất càng ngày càng tăng. Kết quả cuối cùng người dân cũng gánh chịu vì lý do tất cả những chi phí đó doanh nghiệp tính vào chi phí và cuối cùng giá đầu ra sẽ tiếp tục tăng".

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng vừa công bố, những tháng đầu năm nay tại TP Hồ Chí Minh giá chào bán các phân khúc như căn hộ, nhà ở riêng lẻ… đều tăng mạnh. Riêng giá đất nền tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Bộ Xây dựng cũng dự báo đây vẫn có thể là sự khởi phát của hiện tượng "sốt giá" bất động sản trong năm nay.

Cơ hội và rủi ro khi giá nhà đất tăng cao

Hiện việc tăng giá cao ở một số dự án được cho là chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bởi theo nghiên cứu, Việt Nam vẫn có nhóm người thu nhập cao hấp thụ những sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp.

Đơn cử như theo số liệu báo cáo Thịnh vượng mới nhất của Knight Frank, trong 5 năm tới, dự báo mức tăng trưởng số người siêu giàu ở Việt Nam là 26%, ngang với Hong Kong và Đài Loan (Trung Quốc). Những số liệu này được xem là cơ sở để nhiều chủ đầu tư tiếp tục theo đuổi phân khúc cao, siêu cao cấp trong thời gian tới.

Tuy nhiên, mặt khác nếu thị trường vẫn tiếp tục giữ đà tăng giá sẽ có 2 rủi ro có thể xảy ra cho cả người mua nhà ở thực và cả giới đầu tư.

Thứ nhất, giá tăng cao ngay cả ở những phân khúc hạng C là nhà ở bình dân, khiến đại đa số người mua nhà ở thực sẽ khó tìm được chỗ ở phù hợp.

Thứ hai, giới đầu tư sẽ khó bán lại giá cao khi giá mua từ chủ đầu tư (giá sơ cấp) đã quá cao, từ đó gây khó khăn cho giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Giải pháp giúp giá bất động sản hạ nhiệt

Lấy ví dụ ngay tại trung tâm TP Thủ Đức, các chuyên gia nhận định, đều đặn trong 5 năm qua, đây là khu vực tăng trưởng giá tự nhiên theo quy luật phát triển của đô thị bởi vị trí đắc địa. Tuy nhiên, mức tăng 30 - 40% chỉ trong một thời gian ngắn là bất thường. Rủi ro đi kèm sẽ là khó giao dịch mua qua bán lại trong dài hạn.

"Do nguồn cung thấp nên mức hấp thu giao dịch thứ cấp còn nhiều, ảnh hưởng trong ngắn hạn là chưa xảy ra nhưng trong dài hạn mức giá tăng quá cao thì giao dịch thứ cấp, đặc biệt là sự hấp thu của thị trường thấp. Đó là rủi ro, đặc biệt là rủi ro liên quan đến tín dụng", ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia cấp cao GIBC Việt Nam cho hay.

Với giá bán mới được thiết lập, việc sở hữu nhà của đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình thấp sẽ trở nên khó khăn hơn ở các đô thị lớn. Do đó, tăng nguồn cung nhà ở, giảm thời gian xét duyệt hồ sơ đầu tư dự án… là giải pháp giúp giá bất động sản hạ nhiệt.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành nói: "Những mâu thuẫn trong luật của chúng ta phải giải quyết sớm, cũng như phải xây dựng những quy trình rất rõ ràng. Thời gian để giải quyết những dự án khi một chủ đầu tư nộp đơn đến ngày khởi công xây dựng có giấy phép đầy đủ, tôi cho rằng đừng để quá 1 năm. Đẩy nguồn cung ở những dự án người ta đang ấp ủ từ lâu, tạo nguồn cung đó thì giá bất động sản chắc chắn tự động kéo xuống".

Mặt khác, việc tăng giá bất động sản ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh cũng sẽ thúc đẩy một hướng đi mới cho các doanh nghiệp, khi dòng vốn đầu tư sẽ dần chảy về các đô thị lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

"Các nhà đầu tư bất động sản sẽ định hướng lại chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn là tìm các thành phố vệ tinh để phát triển các dự án nhà ở", TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay.

Lúc này, bài toán giãn dân cơ học, giảm áp lực cho TP Hồ Chí Minh sẽ được nhìn thấy rõ hơn. Tuy nhiên, đi kèm với bài toán này, việc đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ phải được đẩy mạnh hơn thì mới có thể giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho đại đa số người dân đô thị.