Vướng mắc không chỉ nằm ở quỹ đất hay vốn đầu tư, mà còn ở giải phóng mặt bằng, hạ tầng kết nối, thủ tục dự án và cơ chế huy động nhà đầu tư. Muốn tăng nguồn cung, thành phố cần tháo gỡ đồng bộ những điểm nghẽn này, đồng thời bảo đảm giá thuê và chất lượng chỗ ở phù hợp với người lao động.
Quỹ đất cần sớm chuyển thành dự án
Theo báo cáo của UBND TP. Hồ Chí Minh, thành phố đã xác định 22 khu đất với tổng diện tích gần 54 ha phục vụ phát triển nhà ở công nhân. Trong đó, 4 dự án đang triển khai có tổng diện tích đất hơn 54.100 m2, diện tích sàn khoảng 171.290 m2, dự kiến cung cấp 2.866 căn, phòng cho khoảng 10.620 công nhân.
Đáng chú ý, 16 khu đất đã được quy hoạch trong các khu công nghiệp, tổng diện tích gần 253.000 m2, có khả năng phát triển khoảng 15.000 căn, phòng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 60.000 công nhân. Ngoài ra, hai khu đất tại phường Long Bình, nằm ngoài ranh Khu Công nghệ cao, có diện tích hơn 3 ha và trên 20 ha, cũng được định hướng khai thác phục vụ nhu cầu nhà ở của người lao động.
Khu nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh.
Quỹ đất này cho thấy thành phố còn dư địa phát triển nhà lưu trú, song không thể xem toàn bộ diện tích đã quy hoạch là nguồn cung sẵn sàng. Khoảng cách giữa tiềm năng và dự án thể hiện rõ tại hai khu đất ở Long Bình: quá trình triển khai còn vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạ tầng giao thông kết nối và thủ tục pháp lý. Với khu đất hơn 3 ha, các công việc như bồi thường, tái định cư, đầu tư tuyến đường N3 và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật vẫn là điều kiện cần xử lý trước khi triển khai phương án nhà ở. Khu đất trên 20 ha cũng cần tiếp tục rà soát pháp lý, quy hoạch và phương án sử dụng.
Thực tế này cho thấy, xác định được quỹ đất mới chỉ là bước đầu. Nếu mặt bằng chưa sạch, hạ tầng chưa kết nối hoặc thủ tục chưa hoàn tất, nhà đầu tư khó triển khai dự án, dù nhu cầu chỗ ở của công nhân rất rõ ràng.
Mở rộng nhà đầu tư, gắn với nhu cầu người lao động
Một điểm nghẽn khác là cơ chế đầu tư chưa tạo thuận lợi cho nhiều chủ thể tham gia. Đại diện Công ty TNHH PouYuen Việt Nam, ông Đặng Huy Cường cho biết doanh nghiệp sản xuất có đông công nhân nhưng không có chuyên môn về xây dựng và quản lý bất động sản. Việc tự đầu tư, xây dựng và vận hành nhà lưu trú vì vậy gặp khó khăn. Doanh nghiệp đề xuất thành phố tạo điều kiện kết nối với các công ty bất động sản hoặc tổ chức đủ điều kiện để cùng phát triển nhà lưu trú, nhà cho thuê cho người lao động.
Đề xuất này phù hợp với yêu cầu phân công lại vai trò giữa các bên. Doanh nghiệp sản xuất nắm rõ nhu cầu chỗ ở của công nhân; chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có lợi thế về quỹ đất và kết nối; còn doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể đảm nhận huy động vốn, xây dựng và quản lý vận hành. Không nhất thiết buộc doanh nghiệp sản xuất phải tự thực hiện toàn bộ quy trình đầu tư một lĩnh vực ngoài chuyên môn.
Khu nhà lưu trú cho công nhân tại Khu Công nghiệp Vĩnh Lộc.
Theo ông Trần Chí Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, quy định hiện hành của Luật Nhà ở xác định chủ thể phát triển nhà lưu trú công nhân chủ yếu là doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Bộ Xây dựng đang rà soát, nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó có khả năng mở rộng đối tượng tham gia đầu tư. Thành phố cũng đang tham mưu cơ chế, nguyên tắc lựa chọn nhà đầu tư theo hướng rõ ràng, minh bạch.
Việc mở rộng chủ thể đầu tư là cần thiết, nhưng phải đi cùng tiêu chí lựa chọn và trách nhiệm cụ thể. Nhà đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở; đồng thời cam kết về tiến độ, chất lượng công trình và giá thuê. Nếu chỉ mở rộng đối tượng được tham gia mà thiếu cơ chế kiểm soát, mục tiêu phục vụ công nhân có thể không được bảo đảm.
Theo ông Nguyễn Bá Khải, Phó Trưởng Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 58 khu công nghiệp, khu chế xuất đang hoạt động; 9 dự án nhà lưu trú với khoảng 9.000 căn đã đưa vào sử dụng. Thành phố đặt mục tiêu phát triển thêm 10.000 căn đến năm 2030. Hiện có 5 dự án với khoảng 3.100 căn đang được hỗ trợ triển khai; khoảng 23 ha tại 11 khu công nghiệp được xác định có tiềm năng bố trí nhà lưu trú công nhân.
Các số liệu này cần được theo dõi từng trạng thái: đã đưa vào sử dụng, đang triển khai và mới có tiềm năng quy hoạch. Đặc biệt, mục tiêu thêm 10.000 căn đến năm 2030 cần được cụ thể hóa bằng danh mục dự án, tiến độ và trách nhiệm thực hiện. Việc phân định rõ sẽ giúp thành phố đánh giá chính xác khả năng hoàn thành mục tiêu, thay vì dựa vào tổng diện tích đất đã xác định.
Bên cạnh đó, nhà lưu trú phải đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thực tế. Ông Nguyễn Bá Khải nhấn mạnh yêu cầu có tiện ích, gần nơi làm việc, giá thuê phù hợp và minh bạch. Đây không chỉ là điều kiện để thu hút công nhân mà còn quyết định khả năng duy trì hoạt động lâu dài của dự án. Với những khu công nghiệp không còn quỹ đất phù hợp hoặc không đáp ứng điều kiện môi trường, thành phố cần tính đến nhà cho thuê tại khu vực lân cận, gắn với giao thông và hạ tầng xã hội.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, cùng các điều kiện về quy hoạch, hạ tầng và môi trường. Quy định dành tối thiểu 20% diện tích đất thương mại, dịch vụ trong khu công nghiệp để xây dựng nhà lưu trú được áp dụng theo những điều kiện cụ thể. Do đó, việc rà soát phải căn cứ đặc điểm từng khu công nghiệp, không thể áp dụng một phương án giống nhau cho mọi địa điểm.
TP. Hồ Chí Minh đã có quỹ đất, mục tiêu phát triển và định hướng mở rộng cơ chế đầu tư. Vấn đề còn lại là chuyển các điều kiện này thành dự án cụ thể: mặt bằng được xử lý, hạ tầng được kết nối, nhà đầu tư được lựa chọn minh bạch và giá thuê nằm trong khả năng chi trả. Khi đó, quỹ đất mới thực sự trở thành nguồn cung nhà ở cho công nhân.
TP. Hồ Chí Minh có 105 khu công nghiệp, khu chế xuất với hơn 918.000 lao động. Để giải quyết nhà lưu trú cho công nhân đến làm việc, tại các khu công nghiệp mới, Thành phố sẽ quy hoạch và dành quỹ đất dịch vụ tối đa 10% diện tích khu công nghiệp để thu hút đầu tư các dự án nhà lưu trú công nhân.
