Thị trường đất nền chững lại nhưng vẫn còn dư địa lớn

Giá tăng nhưng khó thoát hàng

Hiện tại, thị trường đất nền ven đô Hà Nội - nơi từng là tâm điểm các cơn “sốt nóng” như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Thường Tín, Mê Linh… đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số người tìm kiếm, quan tâm khiến phông nền chung của thị trường trầm lắng hơn. Tuy nhiên, giá đất vẫn cao, nhất là tại những huyện sắp lên quận, những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá đất bị đẩy lên khoảng 30 - 40 triệu đồng/m²; thậm chí có nơi tăng lên mức gần 100 triệu đồng/m². 

Anh Thanh Hải, môi giới bất động sản tại xã Hồng Vân, huyện Thường Tín cho hay, mấy tháng nay thị trường nhà đất ở khu vực này chững lại, ít giao dịch hơn so với trước đây.

“Dù thị trường đang đi ngang nhưng giá vẫn cao chứ không giảm. Song, giao dịch thì có giảm đi nhiều hơn so với cuối năm 2021. Một tháng nay, tôi vẫn chưa ra được lô đất nào”, anh Hải cho biết.

Cũng là một môi giới bất động sản tại Phú Xuyên, Thường Tín, chị Thuỳ Minh chia sẻ, hơn 2 tháng nay chị chưa giao dịch được lô đất nào. Ngoài ra, từ cuối năm 2021, chị và nhóm bạn đầu tư bất động sản đã đầu tư 3 lô đất ở Thường Tín, thì thời điểm này giá đã tăng lên, nhưng vẫn khó ra hàng.

“Thị trường đất nền ở khu vực huyện Thường Tín có dấu hiệu chững lại khoảng 2 tháng gần đây. Nguyên nhân xuất phát từ việc nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát, cộng thêm vấn đề tạm dừng phân lô, tách thửa. Đặc biệt, 2 năm dịch bệnh, giá đất ở đây bị đẩy lên quá cao trong “cơn sốt” đất, khi bối cảnh bình thường mới trở lại, các hoạt động sản xuất, kinh doanh cải thiện hơn, người ta nhận thấy đầu tư đất nền ở mức giá “ảo” quá rủi ro, nên bắt đầu thoát hàng, chuyển hướng đầu tư”, chị Minh chia sẻ.

Dù giao dịch chậm lại, nhưng theo khảo sát, giá đất tại các xã thuộc huyện Thường Tín như Vân Tảo, Khánh Hà, Hồng Vân,… vẫn neo ở mức cao, dao động từ 10 - 40 triệu đồng/m², tuỳ vị trí. 

Phân tích về mức độ quan tâm và dư địa tăng giá đối với thị trường đất nền thời điểm hiện tại và thời gian tới, PV đã có cuộc trò chuyện cùng ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.

Lượng cầu vẫn cao

PV: Mức độ quan tâm đất nền ở thời điểm hiện tại đang diễn biến ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Ở thời điểm hiện tại, lượng giao dịch giảm tương đối, có nhiều khu vực giảm từ 50 - 70% so với cùng kỳ quý trước. Khảo sát tại các đơn vị bán đất nền thổ cư, lượng giao dịch cũng giảm trung bình 40 - 50%. 

Cụ thể, tại khu vực ngoại thành Hà Nội, hay các địa phương lân cận từng rất sôi động trước đây như Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc,… giờ đây, lượng giao dịch đất nền giảm tương đối mạnh. 

Mức độ quan tâm bất động sản đất nền cũng thay đổi khá rõ rệt theo thời gian. Trong giai đoạn từ năm 2020 đến nửa đầu 2022, thị trường đất nền đã xuất hiện một đợt sóng với vùng đáy rơi vào quý II/2020 - khi dịch Covid-19 bùng phát. Thời điểm này, mức độ quan tâm toàn thị trường sụt giảm khoảng 11% so với quý II/2019, giao dịch toàn thị trường đóng băng do giãn cách xã hội và tâm lý bất an của người mua, nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau đó thị trường đã nhanh chóng cân bằng trở lại với các nhịp hồi phục mạnh khi các đợt dịch được kiểm soát. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng xuất hiện tại nhiều tỉnh thành trên cả nước với mức giá tăng mạnh.

Đến quý II/2021, vùng đỉnh của thị trường được xác lập khi lượt quan tâm tìm kiếm tăng khoảng 17% so với quý II/2019 và khoảng 23% so với vùng đáy (quý II/2020). Giai đoạn này, các đợt sốt đất lan rộng ở nhiều thị trường do dịch bệnh được kiểm soát tốt, Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công và lãi suất ngân hàng ở mức hấp dẫn. Các đợt sốt đất nền sau đó vẫn xuất hiện rải rác tại các thị trường cho đến thời điểm đầu năm 2022 và dần hạ nhiệt.

Cho đến quý II/2022, lượt tìm kiếm đất nền lại giảm khoảng 13% so với đỉnh quý II/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và đang trong quá trình hoàn thiện một chu kỳ.

Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý II/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4%, cho thấy hiện tại loại hình bất động sản đất nền vẫn thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa lượng cầu về thị trường đất nền vẫn đạt mức độ cao.

Thời gian tới, dự báo thị trường đất nền tiếp tục chững hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau giai đoạn sốt giá.

Nhà đầu tư nghe ngóng, chờ đợi hoặc chuyển hướng đầu tư dài hạn

PV: Thị trường bất động sản đang đi ngang trong thời gian vừa qua, giao dịch giảm, vậy theo ông vì sao giá đất không giảm?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, do nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ tăng sau thời gian 3 - 5 năm nữa. Chẳng hạn như trong thời điểm dịch Covid-19 tác động mạnh, ai cũng nghĩ giá đất sẽ giảm, nhưng trên thực tế thì giá vẫn tăng mạnh.

Bây giờ đa phần nhà đầu tư đang nghe ngóng, chờ đợi các động thái từ chính sách vĩ mô. Chính phủ đang kiểm soát lạm phát, tín dụng bất động sản bị thắt chặt, thị trường chững lại mạnh, liệu thời gian tới có động thái nào để thúc đẩy sự phục hồi trở lại của thị trường hay không? Đó là điều nhà đầu tư đang rất quan tâm. 

Có thể thấy, bất động sản là lĩnh vực chiếm hơn 10% GDP. Rõ ràng các nhà đầu tư đang nhìn vào các chính sách kích cầu, phát triển cơ sở hạ tầng. Chẳng hạn như Hà Nội, cơ sở hạ tầng trong những năm vừa qua được đầu tư rất mạnh. Theo quy hoạch, có 7 đường vành đai, kết nối và tạo ra khả năng phát triển kinh tế cao. Hiện tại, Hà Nội đã triển khai đến đường vành đai số 4. Cơ sở hạ tầng đi đến đâu, khả năng phát triển gia tăng đến đó. Điều này cho thấy, quy hoạch tạo sự tăng trưởng, tăng trưởng tạo ra GDP tốt hơn, tức là khả năng mua sẽ tốt hơn. Việt Nam là nước duy nhất có tốc độ tăng trưởng GDP 2 quý vừa rồi hơn 6,4%, cao hơn lạm phát là 2,91%.

PV: Trong bối cảnh giá đất vẫn tăng cao như vậy, đầu tư đất nền vào thời điểm này liệu có còn cơ hội, thưa ông? 

Ông Nguyễn Quốc Anh: Chúng ta đều thấy bức tranh thị trường bất động sản cả nước cuối năm 2020 đầu 2021 đều sốt lên. Nhưng đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu có sự phân hoá rõ rệt, đó là không phải tất cả mọi nơi đều sốt.

Khi đầu tư đất, chúng ta hay nói đến câu chuyện điểm lõi như những khu trung tâm thương mại, sân bay, khu công nghiệp,... tạo sự lan toả để người ta đến xung quanh khu vực này.

Ví dụ như trước đây, khu vực Hồ Gươm được xem là trung tâm của Hà Nội, có nhiều cửa hàng, tiện lợi, đường sá… nhưng hiện nay, bất cứ đại đô thị nào cũng có thể là điểm lõi được. Người ta tạo ra bệnh viện, trường học, chợ,... rất tiện dụng.

Cho nên khái niệm điểm lõi thay đổi rất nhiều qua thời gian, từ điểm lõi đó làm thành vết dầu loang. Giá đất từ trung tâm sẽ có xu hướng tăng trước và sẽ lan toả dần dần ra khu vực ngoài trung tâm.

Tóm lại, khi chúng ta xác định khu vực nào có điểm lõi là chiến lược thì sẽ là cơ sở để đầu tư. Hơn nữa, điểm lõi này phải tác động đến kinh tế của địa phương.

Theo tôi thì giai đoạn này nhà đầu tư dễ mua hơn nên người bán sẽ dễ thoả thuận hơn.

Vẫn còn dư địa tăng giá

PV: Về dư địa tăng giá của đất nền trong thời gian tới, ông đánh giá như thế nào? 

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường đất nền có thể nói là đang chờ tín hiệu từ chính sách tín dụng. Cụ thể là các nhà đầu tư đang chờ xem ngân hàng có giải ngân hay không, họ cần bơm tín dụng, bởi vì đa phần giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay có tới khoảng 70% là sử dụng vốn vay ngân hàng. 

Còn đối với nhà đầu tư có tiềm lực, tiền “tươi” thì giai đoạn này họ vẫn đi "săn" hàng bình thường. Bởi giai đoạn này có khả năng họ sẽ mua được giá tốt, thậm chí "ép" giá người bán. Trong khi giai đoạn trước, giá chạy theo giai đoạn từng ngày. Chính vì vậy, trong vòng 3 tháng tới giá đất có khả năng vẫn sẽ đi ngang.

Đối với những người dùng đòn bẩy nhiều, sẽ bán giá thấp hơn, nhưng không thực sự phổ biến vì có 2 nguyên nhân sau:

Thứ nhất, chính sách tín dụng từ năm 2010 đến giai đoạn này khá chặt đối với bất động sản.

Thứ hai, người mua bất động sản đa phần thường đầu tư trung hạn trở lên, từ 5 - 10 năm. Khi đầu tư, họ coi đất là một tài sản, và tài sản đó sẽ tăng theo giá trị thời gian do tốc độ đô thị hoá khu vực tăng lên cao. Mặt khác, gói kích cầu của Chính phủ trong giai đoạn 2022 - 2023 sẽ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng rất lớn, cầu tăng cao thì giá bất động sản cũng sẽ tăng. Khi người ta nhìn thấy bài toán như vậy sẽ có kỳ vọng dài hơi hơn, thì khi đó họ không nhất thiết phải cắt lỗ ngắn hạn.

Xét về tất cả các phương diện trên, tôi cho rằng, dư địa tăng giá của phân khúc đất nền trong trung đến dài hạn vẫn tốt.

Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, Thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.