Thị trường bất động sản hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn “tiền khủng hoảng”

Ảnh minh họa. Nguồn: internet

Doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện loạt biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả, đồng thời phải đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của thị trường bất động sản. Bởi lẽ đã có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang trong tình trạng rất khó khăn; lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”. 

Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Hay một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản khác đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội như tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hay phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng), tuy tạo ra cơ hội cho khách hàng mua nhà với giá rẻ hơn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Chưa kể, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm, làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Trước thực trạng này, HoREA nhận định, thị trường bất động sản 2022 có một số điểm tương đồng với thời điểm “tiền khủng hoảng” giai đoạn 2008 - 2013.

Cụ thể, thị trường bất động sản nước ta sốt nóng vào năm 2007 nhưng từ đầu năm 2008 lại “đóng băng”. Khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. 

Năm 2009, Chính phủ có gói tín dụng kích cầu đầu tư tương đương một tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát chặt nên kích thích thị trường bất động sản quay trở lại “bong bóng” vào năm 2010 và tắc nghẽn vào năm 2012.

Thời điểm đó thị trường có 3 điểm nghẽn lớn. Thứ nhất, lượng hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ, giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng; dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thứ hai, nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Thứ ba, người thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tạo lập được nhà ở.

Đến tháng 1/2013, Chính phủ đã phải ban hành gói tín dụng kích cầu tiêu dùng quy mô 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Điều này đã giải quyết được ba điểm nghẽn trên và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân tạo lập được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013.

Quay trở lại giai đoạn hiện nay, 3 quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản cũng xảy ra tình trạng sốt giá nhà đất, lệch pha cung - cầu, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tính đến tháng 6/2022, số hàng tồn kho của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có giá trị 273.373 tỷ đồng, chiếm quá nửa giá trị tài sản. Trong đó, đáng quan ngại là hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, cần được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Năm 2023 có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu và nếu xảy ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản nước ta. Giai đoạn 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. 

Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay có một số điểm khác biệt, tốt hơn so với giai đoạn trước. Năm 2007 và 2010, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến 51,39%. Năm 2008, năm 2011, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên đến 21 - 25%/năm. Trong khi năm 2022, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%.

Năm 2007, quy mô nền kinh tế khoảng 71,3 tỷ USD, còn năm 2022 ước khoảng 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần. Dự trữ ngoại hối là 20,7 tỷ USD vào ngày 19/6/2008, còn năm 2022, dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần. 

Cần hoàn thiện luật, khơi thông nguồn vốn, cải thiện nguồn cung

Trước diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay, giới chuyên gia cho rằng, các nhà lãnh đạo cần nhìn thẳng vào sự thật, nói rõ sự thật. Từ đó đưa ra những giải pháp kịp thời nhằm tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp, đưa thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo sự cân đối của nền kinh tế, kiểm soát lạm phát, suy thoái.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có 3 vấn đề cần phải giải quyết và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng, hiệu quả là hoàn thiện luật, khơi thông vốn, cải thiện nguồn cung. 

“Giải pháp lớn nhất, bao quát nhất và có tính quyết định nhất là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” nhằm “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, góp phần thực hiện mục tiêu đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. 

Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”, ông Châu cho biết.

Về khơi thông nguồn vốn, đại diện HoREA đề xuất, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Ngoài ra, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Cùng với đó, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 - 200 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Ở mảng trái phiếu doanh nghiệp, Nhà nước cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

“Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ. Đồng thời, Nhà nước cũng nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”, ông Châu nói. 

Về cải thiện nguồn cung, theo ông Lê Hoàng Châu, cần giải quyết dứt điểm các dự án treo, đẩy nhanh tiến độ đầu tư công để hoàn thiện hạ tầng, đẩy nhanh việc cấp phép dự án, thủ tục pháp lý.