Cân nhắc tính hợp lý của quy định điều tiết thị trường bất động sản

Tại Phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã nêu sự cần thiết sửa đổi luật. Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, quan điểm xây dựng dự án Luật Kinh doanh BĐS là bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường BĐS; Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến BĐS như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng...

Bên cạnh đó, tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường BĐS. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi gồm 11 chương với 93 điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án BĐS, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS. Đáng chú ý, dự thảo Luật bổ sung một chương riêng về Điều tiết thị trường BĐS. Đây là một nội dung mới nhằm điều tiết, bình ổn thị trường BĐS trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng".

Cụ thể, chương này gồm 4 điều (từ Điều 83 đến Điều 86) quy định về: Nguyên tắc điều tiết thị trường BĐS; các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường BĐS; đánh giá tình hình thị trường BĐS; biện pháp điều tiết thị trường BĐS.

Ngoài ra, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, dự thảo luật bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới; Các quy định về áp dụng Luật Kinh doanh BĐS và các luật khác có liên quan; Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn...

Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, có 2 nhóm ý kiến liên quan đến nội dung về điều tiết thị trường BĐS.

Nhóm ý kiến thứ nhất đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường BĐS. Lý do là vì chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường BĐS với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định. 

Hơn nữa, quy định tại Điều 84 về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường BĐS chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ... Bên cạnh đó, quy định tại Điều 86 về các biện pháp điều tiết còn chung chung, chưa rõ ràng, không có nội hàm chính sách cụ thể.

Nhóm ý kiến này đề nghị không quy định một Chương riêng về điều tiết thị trường BĐS mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 89 hoặc hoàn thiện quy định tại khoản 5 Điều 8 theo hướng ghi nhận nguyên tắc chung; nghiên cứu chuyển một số nội dung về báo cáo điều tiết thị trường BĐS vào Chương X dự thảo Luật về quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS.

Ngược lại, đối với nhóm ý kiến thứ hai, nhất trí với quy định tại dự thảo Luật nhưng đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường BĐS ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của Đất nước.

Đối với hai nhóm ý kiến về điều tiết thị trường BĐS (Chương IX ), Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho hay, Thường trực Ủy ban Kiểm tra tán thành với ý nhóm ý kiến thứ nhất, đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường BĐS vì chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường BĐS với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.