Giải mã chiến lược M&A giúp Novaland trở thành ông trùm bất động sản với tổng tài sản lên đến 10 tỷ USD sau 15 năm

Khoảng năm 2007, Novaland là một cái tên "lạ hoắc" trên thị trường bất động sản với số vốn điều lệ khiêm tốn 95 tỷ đồng. Sau 15 năm, vốn điều lệ của Novaland đã lên tới 5.962 tỷ đồng, giá trị vốn hóa của doanh nghiệp này đạt tới 164.724 tỷ đồng, tương đương 6,9 tỷ USD (tại ngày 3/10/2022).

Thời gian từ 2007-2015 là giai đoạn Novaland tập trung phát triển các dự án nhà ở với dự án đầu tiên là Sunrise City (quận 7,Tp.HCM). Kết thúc giai đoạn 1, Novaland bước sang giai đoạn 2 (2015-2025) kết hợp phát triển nhà ở với các điểm nghỉ dưỡng khách sạn vui chơi giải trí.

Sau năm 2025, tập đoàn này đặt mục tiêu tham vọng tập trung phát triển các đại đô thị. Cụ thể trong 20 năm tới, Novaland hướng tới mục tiêu phát triển 50 Khu đô thị tại 30 tỉnh thành giàu tiềm năng về kinh tế - du lịch; trong đó NovaWorld Phan Thiet sẽ là điểm đến hàng đầu của thế giới, góp phần vào chiến lược phát triển Du lịch Quốc gia.

"Liều thuốc thần" giúp Novaland lớn nhanh như thổi trong 15 năm qua chính là M&A (mua bán, sáp nhập) các dự án.

Trong năm 2021, tuy tình hình chung về M&A không có nhiều tích cực nhưng Novaland vẫn khá thành công thông qua việc mở rộng quỹ đất và thực hiện nhận chuyển nhượng các dự án với quy mô lớn và giá trị giao dịch lên đến hàng trăm triệu USD. Cụ thể có thể kể đến việc hoàn tất chuyển nhượng dự án Aqua Marina, kiểm soát phần lớn cổ phần tại CTCP Đầu tư Tổng hợp Mũi Né (chủ đầu tư dự án Rừng Mũi Né), Công ty TNHH Du lịch Bình An (dự án Bình Châu), CTCP Hoàn Vũ (dự án Hoàn Vũ).

Năm 2021 quỹ đất sở hữu và nghiên cứu của mảng bất động sản du lịch của Novaland tăng thêm hơn 4.794 héc-ta, nâng tổng quỹ đất của mảng lên hơn 8.809 héc-ta.

Tuy vậy báo cáo thường niên năm 2021 tập đoàn này cho biết với tốc độ triển khai và giới thiệu dự án mới như hiện nay, quỹ đất hiện có của Novaland chỉ có thể đáp ứng nhu cầu trong 5-7 năm tới; do đó, hoạt động M&A được xác định là một trong những kế hoạch chủ lực của năm 2022. Các thị trường giàu tiềm năng khác đang được nghiên cứu và mở rộng tìm kiếm quỹ đất như khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long, Ninh Thuận, Đăk Nông, Phú Yên, khu vực Bắc Trung bộ…

Số liệu tài chính cũng tiết lộ việc Novaland dồn lực vào các thương vụ M&A. Thời điểm cuối năm 2013, Novaland rót 1.399 tỷ đầu vào đầu tư tài chính dài hạn vào các công ty con. Con số này chiếm 44% trong tổng tài sản của công ty mẹ. Tính đến 30/6/2022, Novaland rót tới 72.671 tỷ đồng vào các công ty con, quy mô gấp 52 lần sau 9 năm. Tỷ trọng các khoản đầu tư tài chính vào công ty con tăng lên mức 80% tổng tài sản của công ty mẹ Novaland.

Số lượng công ty con và công ty liên kết của Novaland cuối năm 2014 là 14 tăng vọt lên 62  công ty cuối quý 2 năm 2022.

Nhờ chiến lược M&A, tập đoàn Novaland lớn nhanh như thổi. Tổng tài sản hợp nhất tại thời điểm 30/6/2022 cán mốc 239.277 tỷ đồng tương đương 10 tỷ USD. Quy mô tài sản của công ty mẹ và tập đoàn Novaland đều gấp 27 lần so với năm 2013.

Về chiến lược M&A, báo cáo thường niên năm 2021 Novaland vạch rõ 3 mảng chính để triển khai thâu tóm các dự án bất động sản năm 2022 bao gồm:

BĐS Đô thị Trung tâm tại TP.HCM: tiếp tục tích cực tìm kiếm các quỹ đất tiềm năng, vị trí và kết nối giao thông thuận tiện, pháp lý rõ ràng thông qua các hoạt động mua bán/ sáp nhập hoặc đấu giá/đấu thầu để nhanh chóng triển khai đem đến các sản phẩm với giá trị tốt nhất ra thị trường đang thiếu hụt nguồn cung.

BĐS Đô thị Vệ tinh: tìm kiếm các quỹ đất có quy mô lớn tại Đồng Nai, Long An,... để phát triển các khu đô thị tầm cỡ khu vực, tiếp tục áp dụng mô hình thành công của Aqua City, khai phá tiềm năng và đồng hành cùng chính quyền địa phương góp phần thay đổi bộ mặt của Tỉnh thành nơi có Dự án.

BĐS Đô thị du lịch: Ưu tiên phát triển các dự án quy mô lớn với đầy đủ các tiện ích sản phẩm trong hệ sinh thái của NovaGroup tại các tỉnh thành đang được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông, đang thu hút đầu tư như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Khánh Hòa..

Novaland lấy nguồn lực ở đâu để theo đuổi các dự án M&A? Về mặt nguyên tắc kế toán, để đảm bảo an toàn tài chính cho doanh nghiệp, tài sản dài hạn sẽ được đầu tư từ vốn dài hạn. Đối với Novaland, nguồn lực chính đến từ các khoản vay nợ dài hạn.

Thời điểm 31/12/2013, công ty mẹ Novaland có Tổng nợ dài hạn là 586 tỷ đồng thì đến 30/6/2022 tăng 83 lần lên 48.426 tỷ đồng. Đặc biệt năm 2013 công ty này chỉ vay dài hạn 24 tỷ đồng thì cuối quý 2 vừa qua quy mô đã tăng 1222 lần lên 29.327 tỷ đồng. Vay dài hạn ban đầu chỉ chiếm 4% thì hiện chiếm tới 61% tổng nợ dài hạn.

Từ khi bước sang giai đoạn 2 của chiến lược phát triển bất động sản, Novaland cũng bắt đầu đẩy mạnh huy động vốn bằng trái phiếu. Trên báo cáo tài chính riêng lẻ năm 2013 và 2014 chưa xuất hiện khoản mục trái phiếu trong vay dài hạn nhưng đến năm 2015 con số này là 3.280 tỷ đồng. Tính đến 30/6/2022, Novaland huy động 23.454 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 80% vay dài hạn, 48% tổng nợ dài hạn.